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原标题:骑白马的小姚与被收购的宝新置地,姚振华成为

浏览次数:109 时间:2019-05-09

  宝能这一年:“温柔”撤离万科,淡化金融标签瞄准新零售

每经记者 董青枝每经编辑 陈梦妤

观点地产网香港资本市场从来就不缺透过壳来讲故事的人。对于长袖善舞的姚氏家族来说,一定程度上壳资源是助其挤入行业前列的惯常手段。

  时代周报记者 蔡颖 发自广州

姚振华成了中炬高新实控人。

3月28日,姚振华自90年代就开始着手大展拳脚的地产业务,终于有了新的故事范本,只是这一次说故事的人不是自己,也不是此前伸出橄榄枝的余英,而是弟弟姚建辉。

  曾经的万科与宝能之争正在走向落幕,相较于开始时的喧嚣与轰动,宝能的撤退则显得低调而又平和。

3月20日,中炬高新公告称,实控人由中山火炬高技术产业开发区管理委员会变更为姚振华。

根据当天公告,姚建辉透过中国金洋控股的港股平台“新体育集团有限公司”拟更名为“宝新置地集团有限公司”,更名理由是新的名称可以更为准确的反映公司对于发展中国内地物业的热情,以及持续增长承诺。

  4月24日,万科A再度出现一笔18.65亿元的大宗交易,成交量为6346.59万股,成交价格29.38元/股。对于这笔备受关注的交易,市场各方猜测背后是宝能在卖出,时代周报记者致电宝能集团,对方的回复是“不方便回答,以公告为主”。

“实控人的变更与宝能地产业务没有具体关联,中炬高新的整个经营层面和股权结构并没有任何变化。至于土地资源,对于整个宝能来说,中炬高新的占比很小。”接近宝能集团的人告诉《每日经济新闻》记者。

自此,这个宝能系自三年前就开始不间断操作的壳公司,终于有了里程碑式的意义。

  就在一周前,万科也同样出现过一笔协议成交单,成交量高达8972.45万股,交易总价高达26.85亿元,交易单价为29.92元/股。宝能同样采取不予回应的态度,后根据港交所4月23日披露的文件证实,此单大宗交易确实是宝能所为。

明源地产研究院执行主编艾振强在接受《每日经济新闻》记者采访时则表示,宝能是在举牌万科时声名鹊起的,其实就开发企业来讲,宝能在业内并没有太大知名度,规模偏小。姚振华实控中炬高新有三方面考虑:第一个诉求就是方便以后拿地,现在一二线城市拿地没有一定的产业是很难的;第二,中炬高新的业务有汽配等,这也比较适配宝能的汽车新能源业务,同时发展实业也符合国家政策的总基调;第三,未来宝能很可能会将自己旗下一些产业转入中炬高新平台,将资产输入,可以实现借壳上市,毕竟地产板块在A股上市不太可能,最多是去香港上市。

其一是,经过一系列的业务深化调整,基本确定了物业投资与发展是新体育核心的发展业务板块。其二是,经历万科宝能之争后,宝能系将更大的地产雄心冀望予新体育,未来更多的宝能资产将注入壳公司。

  态度的转变也有迹可循,过去的一年,宝能的发展路线已出现了变化,宝能有意淡化自己的金融标签,重启地产业务,进军汽车领域,瞄准新零售扩张商业。

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从这个角度说,更名后的新体育,立意或许更加不言而喻。“宝新置地”,既继承了来自潮汕的姚氏兄弟对“宝”字的偏爱,也承担了宝能系地产业务“推陈出新”,挤进行业前列的使命。

  重启地产业务

图片来源:中炬高新官网

而这一次,弟弟姚建辉身骑白马,任重而道远。

  筚路蓝缕,以启山林,宝能地产业务的发展几许波折。

宝能系内部挪腾对姚振华来说,这不过是左手倒右手的游戏。

小姚地产资本局

  2013-2014年,宝能地产上演了“大跃进”式的发展,进入20多个城市,随后三四线市场遭遇寒冬,激进的扩张并未带来销售业绩的腾飞,反而演变成了一场烧钱游戏。在撞上南墙后,宝能不得不放缓拿地举动。

据公告,目前火炬开发区管委会所属国有独资企业火炬集团持有中炬高新85,425,450股股份,占比10.72%,是公司第二大股东。中山润田持有198,520,905股股份,占比24.92%,是公司第一大股东。

在宝能内部,为了在言语上作区分,姚振华被员工私下称为“大老板”,弟弟姚建辉自然而然就是“小老板”。

  公开资料显示,2016年宝能地产实际年销售额仅为139亿元。在进入2017年,这股热情越演越烈,而宝能城市发展建设集团(下称“宝能城发”)的成立被视作宝能地产业务重新起航的标志。

值得注意的是,中炬高新前任大股东是姚振华的前海人寿,与中山润田同为宝能系姚振华实控的子公司。前海人寿第一大股东为钜盛华,持股51%;钜盛华全资子公司深圳华利通投资投资有限公司持有中山润田100%股权。

相差不超过两岁的姚氏兄弟,有着鲜明的个性差异,不过相同的是,两兄弟都是资本运作的一把好手。实际上,在举牌万科的不久后,作为举牌主力的前海人寿,就控股了另一家香港上市公司世达科技,也即是现在新体育控股股东的中国金洋。

  宝能城市发展集团成立于2016年12月,于2017年7月更至现名。宝能城发的投资意向主要集中在产业园、住宅、商业等综合业态。旗下拥有25家全资子公司,分布在21个城市(区)。值得玩味的是,这些公司大部分都是在不到一年的时间内成立,其中武汉宝能城市发展有限公司成立于2016年12月9日,是最早成立的子公司。

此次股份变动完成后,中炬高新第一大股东由前海人寿变为中山润田,前海人寿不再持有公司股份。在业内看来,这实则为宝能系的一次内部腾挪,实控人均为姚振华,实质性变化意义不大。

彼时公告显示,2015年5月,世达科技向八名投资者配售合共186.11亿股新股,每股作价0.18元,筹得资金33.5亿。配股完成后,2015年下半年,以“小老板”姚建辉为代表的宝能系正式入主世达科技。其中三名投资者姚建辉、前海人寿保险及叶伟青被视作一致行动人士,共持股72.49%。

  在如此短的时间内成立了一批地产公司,宝能发力地产业务的决心可见一斑。为打造公司在地产开发方面的营运能力,宝能更是求贤若渴。

此外,宝能系高管已掌控董事会。2018年11月15日,中炬高新进行董事会选举,新一届董事会由9人组成,其中4人由中山润田推荐,2人由火炬集团推荐,其余3人为独立董事。除去宝能系背景高管占据董事会四席之外,半个月前,新任董秘邹卫东曾于2017年12月~2018年11月任职钜盛华投资并购部副总经理。

宝能二号人物入住,带来的资本想象是无限的。2015年11月底,世达科技正式更名中国金洋;并于同年由一家纯粹的科技公司开始转型,增设证券投资业务。短短几个月时间,中国金洋由宝能系入住前总资产不到8.8亿港元,到后来市值最高达到近400亿元。

  2017年11月,保利前副总经理余英加入宝能被委以重任,担任宝能投资集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展集团总裁。

地产梦想在媒体眼中“低调、神秘”的姚振华,尽管于2017年3月被保监会禁业十年,并卸任前海人寿董事长,但他并没有闲着,也没有失去对前海人寿的掌控。2019年胡润全球富豪榜显示,姚振华以950亿元财富排名第88位。

据观点地产新媒体了解,2016年开始,中国金洋砍掉细枝末节,将“低利润及低附加值”的电子制造业务淘汰,增大对包含金融服务、证券投资和物业投资及发展在内的“高增值及多元化业务”的投入。

  一位接近余英的人士向记者表示,余英最重要的头衔是“宝能城市发展集团”总裁。同时会跟宝能地产之前的业务划清界限,专注于开辟新的地产项目。

据《每日经济新闻》此前报道,2018年,姚振华卖掉了万科股票套现了257亿元,大手笔布局新能源汽车,紧锣密鼓地筹备宝能地产上市,同时还与余英“和平分手”。

至2017年,也即是距离增设多元化业务以来,物业投资及发展就成为中国金洋的主力造血板块,合约录得收入14.13亿元,贡献了总收益的50.0%。此外,需要关注的还有,在香港姚氏兄弟借助中国金洋向资本市场进行大量融资,也造就了后面举牌万科的故事。

  随着宝能城发的建立以及地产悍将余英的加入,宝能的地产业务再次被带入公众视野。

在资本市场长袖善舞的姚振华一直有着地产梦想,让宝能地产上市,构筑一个“产业 住宅”的蓝图,虽未取得很大成功但并未放弃。

手握中国金洋,姚建辉的收集壳资源的动作并没有停。2016年3月,宝能集团员工张晓东全资拥有的公司Amuse Peace开始“举牌”新体育,从原单一最大股东PVC处购买新体育18亿股,代价2.5亿港元,相当于彼时新体育已发行股本的约12.32%。再上Amuse Peace原有持股6.5%,举牌结束后,拥有新体育27.5亿股股份,相当于已发行股本约18.82%。

  2018年1月,宝能集团通过官微“中国宝能”发布了最新的招聘信息。招聘岗位主要包括宝能城市发展集团所需的设计、成本、采购、工程、营销等9类岗位。

据《财经》报道,宝能地产一直在紧锣密鼓地筹备上市,首选A股,亦不排除香港上市选项。根据规划,宝能地产上市时间不迟于2022年,规模做到行业前八,利润超过400亿元,公司估值5000亿~7000亿元。此外,宝能海外主体公司宝能国际集团也计划在2018年后,择机在香港IPO或借壳上市。

尔后,姚系财计开始显现,透过后续增发,张晓东在新体育的股份开始稀释,降至8.11%。在随后的一段时间里,张晓东将8.07%的股份作为一笔3亿港元贷款抵押品抵押给了宏基信贷。资料显示,宏基信贷是中国金洋附属公司。

  此番大规模招兵买马,宝能也有意在地产平台大战拳脚。在招聘信息中,销售目标跃然纸上,更是直言“千亿宝能再起航”。

但是,宝能地产的业绩并不理想,2015年~2017年,宝能地产的销售额分别为132亿元、142亿元、119亿元。

2018年11月,中国金洋宣布从自然人艾青及其全资控股的利赢投资有限公司手中,收购11.44亿股新体育股份。这些股份占新体育总股本的28.18%。交易总对价为4.12亿港元。收购事项完成后,于新体育的投资将分类列为“联营公司权益”,并使用权益法入账计入集团综合财务报表。这也意味着,宝能在港股正式拥有两个上市平台。

  与此同时,宝能在拿地上更是不遗余力,公司掌舵人姚振华亲自前往全国各个城市进行考察,并签订了一系列的产业投资计划。

此后,姚振华又设立了宝能城发及宝新实业集团。其中宝能城发主打产业地产业务,而宝新实业集团专攻房地产开发,如此一来,宝能集团旗下共拥有3家从事房地产开发业务的公司。2018年,姚振华给宝能的房地产业务制定了400亿元的销售目标。

地产白马宝新置地

  2017年9月21日,宝能与广西省玉林市政府签订投资合作协议,双方将在生态知识城、医疗养老项目、农产品深加工项目方面展开合作。

但是,三辆马车并驾齐驱之下,宝能的地产业务依然没有很大起色,反而传出因转型而要“淡出房地产”的消息。

据宝能前员工透露,哥哥姚振华雷厉风行,“大老板一旦看好哪个行业,说干就干,不行再调整。”并且寄望在短时间内冲进行业前列。

  过了四天之后,宝能集团随即宣布拟将耗资300亿元在武汉蔡甸区投资高端装备制造、科技孵化园、现代物流、总部经济、文旅和综合金融等。

当初,姚振华新成立的宝能城发无疑是送给余英的“见面礼”,姚振华亲自站台拿地,声称2018年宝能城发要新增1500万平方米土地储备,但一年时间后余英就离职了。

而姚振华看上的行业其中就包含地产。据观点地产新媒体过往报道,早在90年代后期,宝能就开始发展地产业务,但直至2009年,宝能旗下拥有的在售项目依然只有深圳宝能太古城一个。

  在2017年底,宝能集团与昆明安宁市政府签订了旅游度假小镇项目投资框架协议,项目占地8500亩,投资355亿元。

不过姚振华似乎并未放弃地产梦。此次成为中炬高新的实控人,在业内看来,也是姚振华获取土地资源的方式。

2012年,宝能对外官宣其用几年时间已完成了一线房企30年的积累。这番话的底气就来自于,宝能于同年成立了前海人寿平台后,迅速扩大布局,在20多个城市揽下各类地产项目超过40个,土地储备逾2000万平方米。

  这样的动作仍在频繁进行,在进入2018年后,宝能同贵州双龙航空港经济区宣布打造集文化、旅游、商贸、康养、居住于一体的综合性产业新城。项目总投资达到300亿元。随后在不到一个月的时间内,4月20日,宝能又同天津静海区签署合作,建设2000亩建筑产业园。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉就认为,姚振华控制的前海人寿和宝能等是资本运作平台,既包括股权投资,还包括地产投资等,此次举措也是看中了中炬高新的土地,中炬高新是火炬高新区的企业,有政府支持,此前用地批复的较多,如今仍有很多土地资源还未开发,特别是深中通道开通后,这个前景更好。

不过,2014年随即而来的地产寒冬,让布局了大量城市综合体的宝能资金压力倍增,不得不放缓了发展脚步。据了解,彼时宝能地产多个项目去化受阻,使得当年宝能归属母公司净利润不足2亿元。受到打击的姚振华,2014年底决心将地产业务委以弟弟姚建辉管理,自己则将专注于金融保险业务中。

  从新一轮的投资内容中可以看出产业地产正在成为宝能的重点“押注”。而宝能多以同政府协商的形式来获取土地。

“先圈好地,赌未来升值”业内人士称,如今在一二线城市若没有一定的产业,拿地是很难的。宝能也在布局产业地产。

2015年开始的宝万之争,恰恰也是宝能地产发展史上的插曲之一。据业内人士透露,姚振华对万科在地产行业中的业务能力和发展前景尤为看中,因此希望透过举牌万科走捷径,一举挤入行业前列。

  除了以对外投资的方式来获取产业地产项目之外,在内部,科技产业园也成为宝能产业地产中重要的一块拼图。

实际上,此次姚振华实控的中炬高新也涉及园区开发管理业务。据公告披露,公司从上世纪90年代初起就担负5.3平方公里国家级中山火炬高技术产业开发区的建设管理。经过20多年的开发,园区基本开发完毕,公司目前拥有园区内厂房、宿舍、商业配套等物业合计25万平方米。

虽然纷扰三年的宝万之争,以姚老板带领下的宝能系不再参与股权争夺结束,但是宝能系的地产雄心依旧,只是这一次哥哥让弟弟来接管一切。

  据宝能提供数据显示,目前深圳宝能科技园区已入驻企业352家,办公人员达到1.2余人。未来,宝能科技园也将在全国34个城市加速复制。据悉,这些科技园区均为宝能自建,且由宝能团队持有和经营。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,宝能此次是典型的产业投资,有积极价值,能够扩大公司的项目管理范围,也有助于获得产业投资带来的收益。

一个有意思的番外是,当年股权之争刚刚谢幕时,2017年11月宝能从央企保利挖来余英加盟,并设立另一地产分支——宝能城发,主打产业地产业务交由其掌管。而宝能旗下的地产开发平台宝能地产则和宝能城发平行,由姚建辉负责。

  方圆地产首席分析师邓浩志表示,宝能另辟蹊径主打产业地产,符合行业趋势,或许能比住宅市场更容易取得成功。

《每日经济新闻》记者注意到,这并不是宝能第一次将触手伸到园区界。据报道,2006年宝能就将深业物流园收入囊中,2013年深圳宝能科技园投入使用,2014年在廊坊签下占地500亩的宝能慧谷产业园,深圳宝能科技园2014年还喊出了“千亿产业园”的口号。

2018年11月,据相关人士透露,宝能城发被并入宝能地产,成为宝能地产的全资子公司。而12月,加盟宝能一年多的余英,宣布退出。自此,姚建辉成为宝能系地产唯一的掌舵人。

  强势布局汽车:投资超千亿

尤为值得一提的是,姚氏产业帝国开始的关键节点,就在于对“深业物流”的收购,在这一过程中积淀了大量资本。

伴随着宝能地产业务链条的逐渐清晰,姚建辉将带着哥哥姚振华要挤进地产前列以及上市的野望,奋力前行。

  宝能重振地产业务,是企业“脱虚向实”大背景下的题中之义。新能源汽车也是姚振华在地产业务之外想要重点突破的投资领域。

2003年,“宝能”的名字第一次出现在深业物流集团股东名单中,持有25%股权。宝能进来后不久,集团工会、深圳国际信托等股东陆续退出,并将股份转让给宝能系的钜盛华实业和深圳市银通投资发展有限公司。

资料显示,姚建辉在中国金洋以及宝能置地上的操作愈加频繁。其中多笔交易均来自宝能地产。包括,2018年4月宝能置地与宝能城订立买卖合同,以4.21亿元的现金收购宝能城旗下物业。而保守估计,宝能系至少有15.51亿元的资产注入了宝能置地平台。

  想迅速做大,稳扎稳打的内生式增长太慢,只有通过收购才能实现规模的快速上升。宝能深谙此道理。

到2004年1月,宝能系在深业物流集团的持股已达46.52%。期间,宝能投资名字也变更为宝能集团,姚振华成为深业物流集团副董事长。2006年,姚振华出任深业物流集团总经理和副董事长,其弟姚建辉任董事兼任副总经理,同时董事席位也多由宝能集团高管担任。

截至目前,宝新置地通过收购、增资扩股等不同发展方式,已在深圳、长春、长沙、渭南、汕头、云浮等中国重点城市有业务分布,覆盖了写字楼、商业、多层与高层住宅、酒店、商务公寓、别墅、花园洋房等多业态细分产品。

  2017年12月21日,宝能集团凭借着65亿元获得观致51%控股权,通过资本收购宝能正式杀入新能源汽车领域。

宝能城发的中层曾说过:“我们的愿景是让产业和土地齐飞。但是如果做不到,省会城市的土地都是稀缺资源,先圈好地,赌未来升值也不会错。”

而根据消息透露,宝能地产规划不迟于2022年实现上市,规模做到行业前八,利润超过400亿元,公司估值5000亿-7000亿元。也许这一次,弟弟姚建辉身骑白马,任重而道远。

  收购观致汽车之后,宝能集团目前也以 闪电速度在全国进行汽车板块的布局。相继在杭州、昆明、广州、陕西等地与当地政府达成新能源汽车合作,建设新能源车产业园等项目,规划投资总额已达1240亿元。

1200亿元押宝新能源对于姚振华来说,如今真正需要操心的是另一件跟地产看来不太相关的事情——新能源汽车。

世说 | 钩沉里的商业笔记:你能看到多远的过去,就能看到多远的未来。

  事实上,新能源汽车产业正在成为新的投资热点,各路资本都趋之若鹜。此番进军新能源汽车,对于宝能而言不仅是一个投资,更是其“脱虚向实”的投资转型。

2018年1月,宝能以33.15亿元获得观致51%股权,成为后者最大股东。今年初,宝能又以15.6亿元从观致汽车外方股东手中购得12%股份,总持股比例增至63%。

  “发力汽车产业,建设产业园,既能顺应了国家的政策需求,同时也是曲线拿地的一种方式。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示,当地政府大多对新能源汽车产业园持欢迎态度。同时也能为企业的下一步土地开发打下基础,未来产业园也会配置住宅以及商业中心。

自成立汽车公司以来,宝能在汽车领域动作频频,成立了销售公司、汽车进出口公司、供应链管理公司、多家汽车贸易公司……有媒体报道称,宝能在汽车业务上的规划总投入已经超过1200亿元。

  宝能积极探索新产业,利用产业来获取土地,而获得的土地收益也能反哺产业的发展诉求。

姚振华始终未放弃对规模、速度和业绩的渴求,他期望“用10~15年时间将宝能汽车打造成为具备强大竞争力和国际影响力的汽车集团“。

  除了顺应经济发展趋势之外,从宝能集团本身来看,宝能的现代物流业务,保险业务与汽车具有一定关联性。目前已经开展了汽车金融、汽车配件、汽车保险等汽车配套业务。

数据显示,2018年观致汽车销量62664辆,相比2017年18526辆的销量,同比增长238%。但高增长的销售量并没有给观致带来可观的利润,2018年前三季度,观致总亏损达到13.62亿元,同比增加了123%。

  宝能汽车有限公司副总裁、宝能汽车研究院院长邬学斌也曾表示:“将打造研发-制造-后市场的完整产业链。”

而中炬高新可以在某种程度上补强宝能的短板,其不仅专业生产汽车精密锻件,还与国家高新技术绿色材料发展中心合作成立子公司,主要从事镍镉、镍氢系列电池产品,有着新能源汽车电池核心技术。

  新零售尝试

与此同时,宝能还在全国范围内建设新能源汽车基地。从2017年到现在,宝能相继在杭州、贵阳、昆明等地签订建立新能源汽车产业园合作协议,规划投资总额1240亿元。

  除了在汽车领域大展拳脚之外,宝能还将目光对准新零售。

在资本市场厮杀、多产业投资的姚振华能否实现地产梦想,新能源汽车发展如何,未来还得靠业绩说话。

  4月19日,宝能旗下新零售业态万麦便利南山店正式开业,该店是继2017年12月19日第一家生鲜加强型万麦便利店开业和今年3月份8店同开后的第十家万麦便利店。

(封面图片来源:摄图网)

  至此,宝能零售的战略版图正式拉开。据悉,宝能零售将主打三大主力业态,分别是仓储式会员店“东市西市”、精选会员店“悠宝利”和生鲜加强型便利店“万麦”。

  据宝能透露,今年,宝能零售计划在全国开设几百家零售便利店,布局城市主要选择华中、华南等经济相对发达地区。而在宝能零售中工作的职员也向记者表示,今年零售部门或将得到更多资源倾斜。

  宝能零售CEO王培对公司发展信心满满,她表示,公司的核心竞争力在于其是一家可以有效控制供应链的“制造型零售商”, 这源自于宝能集团之前已经布局的食品领域以及新成立的食品公司。

  2015年,宝能旗下的前海人寿通过二级市场增持成为中炬高新第一大股东。中炬高新目前在酱油产业上的产量已经成为国内仅次于海天味业的酱油次龙头企业。旗下全资子公司—美味鲜食品公司主营“美味鲜”和“厨邦”两大品牌。

  根据官网资料显示,宝能食品集团将以种植业务、养殖业、食品深加工三大板块为基础,建设自由农业基地和食品加工基地。

  宝能食品集团在今年有了实质性的发展,时代周报记者查阅相关资料,2018年1月11日,深圳宝能食品有限公司正式成立,其中在宝能集团职衔最高的女高管陈琳担任执行董事及总经理。

  值得注意的是,在此之前,她同时也是南玻A的董事长,并且在2017年12月接替张金顺出任宝能汽车股份公司董事长。而地产板块又有余英坐镇,由此看出,地产、汽车、零售三块业务在宝能内部有着举足轻重的地位。

  而这背后也有明确的战略指向,即姚振华提出的“制造宝能、科技宝能、民生宝能”。制造指的是宝能的造车蓝图,而科技指的就是以宝能科技园为代表的产业地产,零售业则属于民生。

责任编辑:张文

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