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原标题:期房销售制度亟待明确法律性质,得亏早及时知

浏览次数:198 时间:2019-06-28

期房销售制度亟待明确法律性质 多地出现开发商下调期房价格引发老业主维权事件专家认为

每当人们打算购房时,首先需要考虑的问题就是:到底该买新房还是二手房?虽然二手房拥有着扲包就可立刻入住的特点,但是价格相比于还在建造的期房而言,还是比较高的的。其实,有些楼盘在开盘的时候就已经开始预售房屋了,而这类房屋就是大家通常所说的期房,那么买期房的潜在风险有哪些呢?

现在买房对于新手菜鸟来说可是个非常复杂的事情,除了需要了解的公积金贷款、签买房合同等等诸多问题,在房子的选择上也是问题多多的,至少经常听人家说期房现房的,那期房是什么意思? 期房和现房的区别是什么?呼伦贝尔装一网小编整理了一些相关资料,一起了解一下。

对话人

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现在买房对于新手菜鸟来说可是个非常复杂的事情,除了需要了解的公积金贷款、签买房合同等等诸多问题,在房子的选择上也是问题多多的,至少经常听人家说期房现房的,那期房是什么意思? 期房和现房的区别是什么?呼伦贝尔装一网小编整理了一些相关资料,一起了解一下。

北京大学房地产法研究中心主任 楼建波

一、买期房的潜在风险有哪些?

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中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长 邹琳华

1、部分存在不实宣传

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北京理工大学法学院副教授、中国民法学研究会副秘书长 孟 强

由于期房的建造期比较长,因此需要占据资金的周期也长,为了避免陷入资金周转不过来的情况发生,于是开发商就将期房进行提前预售。即在购买期房的时候是无法进行实地查看的,因此大家在买房子的时候只能听售楼处的工作人员介绍。

期房是什么意思?

《法制日报》记者 陈 磊

当然了,售楼处工作人员介绍的过程中,他们往往给你观看售楼广告。不过大家要小心,大部分售楼广告是非常诱人的,如果购房者仅凭广告的宣传就选择买房的话风险很大。大多数人在入住后会发现,开发商实际交付的房子与其宣传的房屋品质大相径庭。

人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。一般情况下,期房的价格较低,挑选余地较大,但由于是先付款后交房,因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行,而购房合同的履行,不仅受开发商自身经营的影响,还受到许多客观因素的制约。 期房制度由于有各种利弊,目前在中国有取消的趋势。

期房预售制度规则模糊

2、延期交房

期房的好处:

记者:房价,一直是“拨动”公众神经的热门词。最近一段时间,全国多个地方出现新房销售价格下调的现象。比如,北京、广州、杭州、合肥、厦门等地,受到社会广泛关注。

和朋友聚会时,时常会听到一些朋友在埋怨开发商延期交房的情况,其实,延期交房是期房存在的比较多的一个问题,因为有些开发商存在资金问题、工程管理问题等问题,延迟交房的事情时有发生。因此小编建议,大家在买房时应该首先选择大品牌开发商。

先期预购,户型、位置利于选择。由于订的是未竣工的房屋,销售工作刚刚开始,开发项目的所有房型都有,朝向好的户型也在其中,购房者有了比较大的选择余地。

在北京市通州区,2017年10月,某楼盘备案价为每平方米3.75万元,但到了2018年6月,楼盘均价跌到了每平方米2.68万元。在广州市,据某楼盘业主说,他们购买这个项目时,售价在每平方米5.2万元至6万元不等,但近期,这个项目楼房的价格全线下调,有新业主是以4万元每平方米的价格成交。

因为一般来说,大品牌开发商比较注重声誉,而且也不容易会出现什么资金短缺等相关问题。

价格能给予较大的优惠,一般为5%~10%,甚至更多。开发商开发一个楼盘一般需要1年~2年的时间,甚至更长。为了及时收回现金,对购买期房持极大的欢迎态度。

值得我们注意的是,在上述多个地方,开发商下调期房销售价格后,导致了老业主维权事件,进而引发多个楼盘出现退房潮、退款潮。

3、定金风险

付款轻松,随施工进度付款,一般分为三次。首次付款时间为取得预售证时,一般仅付1万元~2万元的定金和总房款10%左右的首期房款;第二次付款时间是工程进行到一半时,付款额约为总房款的60%;第三次付款时间为房屋已经交工或即将投入使用时,购房者将余下的款项付完,同时开发商将房屋交付给购房者,也可选择按揭付款。如果是一次性交付全款,可获得更大的优惠。

楼建波:对于这个问题,法律上的规定是清楚的,如果是房子质量有问题,业主要退房是可以的,但是就因为降价而退房,在法律上是说不过去的。

在购买某样热门的商品时,你可能会需要付一定的钱来作预定款,同样的,购房者在确定房屋购买意向之后就会缴纳一笔定金,定金的风险主要体现认购协议中的违约风险。因此,在签署认购协议时,购房者要注意协议内容。

工程质量随时可见,便于监督和提出意见。从付完定金的那一刻起,购房者就可随时去观看工程进度,对于房屋结构、墙体构造、水暖电等设备管路、管线、接口这些建好以后不易观察的部分,这时都可一览无余。

邹琳华:退房潮主要涉及的是期房,而不是现房。也就是说,退房潮、退款潮与期房预售制度中的有些规则不太明确有很大关系。如果是现房,一手交钱,一手交房,就可能不存在这些问题,因为双方对交易的理解是一致的,交易完成后,双方都履行了合同义务。

在购房的过程中,就是因为有不少人对定金协议不太上心,才会产生了定金风险,因此,大家在签署认购协议时,对其中诸如“不能在约定的时间内签署合同,定金不予退回”之类的条款,要提出修改意见。签署了认购协议并交付了定金之后,购房者要留好证据。

期房的风险:

现在引发争议的是期房。按照一般法律规则,买期房是一种预定行为,交一部分定金预定一套房子,这时候房子实际上还没有盖好。就像交定金预定一个商品一样,商品还没有生产出来时,其实是不存在的,我们只是描述有这么一个商品。按照这个逻辑,买方交定金预定期房,在开发商还没有交房时,如果不想要了,可以要求开发商退款。

4、设计变更

根据图纸买房购房者看到的大多是户型的平面图、整个楼盘的效果图而不是实物,许多开发商将户型平面图做的简单而模糊,使得有关面积、户型、装修标准难以准确进行判断;而楼盘的效果图则渲染得十分精美会造成对消费者的误导。如果在交房后与开发商宣传的差距较大则会造成损失。

记者:中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组统计的数据显示,今年9月,100个城市的二手房挂牌均价环比下跌0.11%,市场降温显现,在一线城市中,除广州外,二手房挂牌均价都出现了环比下滑。

购买期房不同于购买二手房,由于二手房是现房,因此不会再设计变更的可能,但期房就不同了,有的开发商在实际建造房屋的过程中,可能会对之前的规划设计进行变更,小区的配套设施、绿地、容积率、环境设施等方面不按之前所签的合同进行而随意改动。

对于开发商的情况难以把握。如果开发商在建设过程中因为资金不足使工程停顿;或因技术实力不足造成建设质量的降低;以及在建设过程中擅自变更原来的设计或承诺尤其是对小区的配套设施和环境绿化的变更等情况,这些都会给消费者造成巨大的损失。

邹琳华:这反映了我国房地产市场的一些走向。目前,根据我们的统计,一二线城市二手房市场房价有轻微下行,三四线城市二手房市场房价在退热,也就是涨幅下降了。

5、产权风险

市场的行情和价格难以预测。在购房者与开发商签订合同并付款后,因为市场因素的作用,房价会产生波动。如果涨价则购房者受益;如果跌价则购房者会遭到损失。

在这种情况下,大家对购房合同的理解出现了不一致的情况。开发商认为,买了就要履行合同。购房者认为,根据期房预售制度,房子本身是不存在的,自己提前把全款借给开发商,开发商应该给一个价格优惠,不然的话,也不能提前把钱给开发商。当房价下降的时候,这个价格优惠就不存在了,反而买现房比买期房更优惠。

购房最重要的是什么?是房价吗?是地段吗?都不是,是产权问题。因此购房者购买期房之后并不能及时的办理产权证书,在实际的购房中总有一些开发商以各种各样的借口拖延办理产权证。

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正是这一点无法得到购房者的认同。对此,如果法律有明确规定的话,纠纷就不会产生。也就是说,在成熟的市场经济环境下,买期房是可以退的,但需要损失一部分定金。买期房不是一个买卖交易,而是一个预定交易,但目前我们没有明确这个行为到底是什么。

买房是大事,为了防止以及避免房屋产权风险,小编的建议就是:购房者在签署购房合同时就要认真审查开发商的房屋抵押情况、土地情况、以及建房的相关法律手续,并约定不能及时办理产权证的法律责任。

期房和现房的区别:

买卖双方对制度理解有分歧

二、买期房要注意哪些问题?

所谓期房,是指开发商已经拿到预售许可证,但还没有竣工的房屋。一般情况下,是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证为止,所出售的商品房称为期房。购房者在购买期房时,应当与开发商签订商品房预售合同。

记者:我们梳理发现,在过去20年间,我国的房屋销售价格总体上在持续上涨,但在2008年、2011年、2014年,曾经短时间出现了房价小幅下调现象。例如,2014年5月,保利地产在南京市的一个项目推出约60套房源,价格则比此前直降每平方米3800元;南京市另外一个项目在销售时则是每套房源下跌10万元至20万元。

1、开发商实力

所谓现房,是指开发商已经进行初始登记并取得大产权证的房屋。一般情况下,是指购房者在购买房屋时便具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售商品房大产权的商品房,与购房者签订商品房买卖合同后,立即可以办理入住手续并取得产权证的商品房。

2017年,在浙江省金华市,因为开发商下调房价,老业主集体到售楼处抗议,并打砸售楼处触犯刑法,结果,法院以业主犯故意毁坏财物罪,判处其缓刑。

其实,小编觉得,无论是购买期房还是二手房,最看重的一点就是开发商的实力。一般来说,开发商的实力强大些,那么购买期房就会更有保障一些。在买房之前可以查验开发商的开发经营资格是否合法;查验开发建设的手续是否合法。

建设部2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第三条却将商品房现售和商品房预售规定为:商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为;商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。根据这一规定,只要竣工验收合格的商品房都可以现售,也就属于现房;所以区分现房和期房的关键在于商品房是否竣工验收合格。

据此,我们可以看到,在房价下调过程中,老业主集体要求退房事件一再上演,值得我们从遵守契约、维护交易秩序的角度深入思考。

2、施工团队面貌

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楼建波:实际上,我个人感觉,对于自住房来讲,业主不用太在意这个。根据一些数据来看,比如100年之内,房价是有涨有跌,即便是买房子以后涨了,对于自住房使用来说,没什么太大的关系。好多是从众心理,最后可能就是调解,房地产商从物业费、车位费给予让步了。

怎么样判断该期房是好房子呢?按理说,因为期房是正在建造的房子,所以购房者你是无法探知它的质量的,但修建的房屋好坏可以从观察施工团队如何来判断,越是有经验的项目经理,越注重工地的整洁。因为只有工地布局合理了,才能大程度地减少施工时的搬移和忙乱。

期房和现房哪种好?

邹琳华:从根源上,还是期房预售规则本身不明确,导致双方的理解出现分歧。目前来看,我们还没有出现持续的大规模房价下跌导致的退房事件。所以,这方面需要一个明确的规定,以解决开发商和业主之间的分歧,不能把板子打在任何一方身上,更不能把责任单独推到购房者身上,在这背后,是一个制度问题。

期房的优点在于,由于尚未竣工就开始出售,一般价格要比现房便宜些,可以前期介入挑选自己中意的房源,且肯定是新房;

孟强:合同法第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”因此,除非开发商与业主在购房合同中明确承诺同一小区未来房源房价不降低,否则,购房合同一旦生效,对开发商和业主双方均具有约束力。

期房缺点在于,由于尚未竣工就出售,存在一定风险,一些前期承诺的规划可能会改变,如果开发商资金出现问题,甚至可能成为烂尾楼。

如果购房合同并未承诺确保小区未来房价不下降,而业主对开发商或物业的财产进行打砸的行为,则可能构成治安违法行为,严重的还可能构成犯罪行为。例如,治安管理处罚法规定:“盗窃、诈骗、哄抢、抢夺、敲诈勒索或者故意损毁公私财物的,处五日以上十日以下拘留,可以并处五百元以下罚款;情节较重的,处十日以上十五日以下拘留,可以并处一千元以下罚款。”

现房的优点在于,房屋的质量、小区的环境和配套等设施一目了然,产权清晰,有些二手房还带有装修,买入后即可入住,不用担心房子会变样;

同时,刑法第二百七十五条“故意毁坏财物罪”也规定:“故意毁坏公私财物,数额较大或者有其他严重情节的,处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金;数额巨大或者有其他特别严重情节的,处三年以上七年以下有期徒刑。”因此,故意打砸开发商或物业财产、造成一定后果的,行为人需要承担相应的违法甚至犯罪后果。

现房缺点在于,价格相比期房时要略贵一些,有些二手房在出售前有人住过,对于有新房情结的客户来说会有一定遗憾。

期房销售性质须界定清楚

期房是什么意思、期房和现房的区别、期房和现房哪种好的相关内容就和大家分享到这里了,希望对大家了解期房,区分期房和现房有所帮助,更多相关信息请继续关注我们。

记者:从实践来看,开发商遭遇老业主退房潮时,一般选择退款或退房,以满足业主要求。但从长远角度,房地产市场需要遵守契约精神,也需要遵守交易规则,更需要法律制度上的保障。

邹琳华:还是要改革和完善期房销售制度,明确销售行为到底是一个买卖行为,还是一个预定行为。如果不界定清楚的话,双方会不断产生纠纷,损害我国房地产市场的健康发展。

比如,明确规定买期房后在一定时间段内可以毁约,但需要扣除不超过10%的定金;也可以由司法部门就此类纠纷出台司法解释,作为买卖双方解决纠纷的依据。

孟强:根据中央文件的精神,房屋主要是居住属性,不能赋予过多金融属性,因此,房屋在满足居住属性的基础上,价格上涨或下跌是市场规律的作用,并不能归结为开发商的行为。房屋买卖双方都要遵守现行法律规定,共同维护房地产市场的秩序。另外,国家层面也可以由相关部委联合下发文件,对此现象作出明确的规范。

楼建波:我个人不希望屈从于所谓的民意,因为房价跌了退房,这是悲哀的。合同订立以后,就对双方都有约束力。在发生诉讼的时候,法院只要按照法律规定作出正确判决就可以。最希望看到的是,各级法院按照现行法律作出符合法律的判决。最高人民法院可以出一个司法解释,让法院按照法律、司法解释就可能的退房、退款纠纷作出判决。

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