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原标题:明日进入泰王国楼房买卖市场还赶得及吗,泰王

浏览次数:159 时间:2019-06-21

前言:伴随着“一带一路”的政策不断深入推进,东南亚投资风也越吹越热。在众多的投资项目中,毫无疑问,房产投资是最保险也是最保值的,这点已经在国内地产中得到了有力的验证。因此,海外房产也成了投资者们投资的首选。

前言:

1、泰国将推出外籍人士永居草案

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伴随着“一带一路”的政策不断深入推进,东南亚投资风也越吹越热。在众多的投资项目中,毫无疑问,房产投资是最保险也是最保值的,这点已经在国内地产中得到了有力的验证。因此,海外房产也成了投资者们投资的首选。

据泰国《世界日报》编译报道,泰国内阁会议当地时间13日在孔敬大学廊开校区召开,审议并且批准总理办事处和内政部提交的公告草案,主要内容为允许拥有外国籍的外籍人士在泰永久定居,名额限制在每年不超过100人/国,而无国籍人士名额限制为每年不超过50人。

但人往往是没得选的时候更坚定,选择多了就容易动摇。以泰国房产为例。泰国房地产经历了将近十年的发展,算是东南亚国家房地产的先行者了,但也让不少投资者开始疑惑,是否泰国房地产也会出现泡沫?资金是否需要转向才能更保值和获得升值的空间?我们暂且不来下这个定律,先来回顾一下泰国房地产过去十年所走过的发展路程。

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但人往往是没得选的时候更坚定,选择多了就容易动摇。

针对这一草案,泰国国务院发言人普提蓬表示,目前进入泰国的外籍人士对于泰国社会发展来说具有很重要的意义,这些外籍人士出于很多目的入境泰国并永久定居,例如务工、商业投资、陪伴家庭成员包括子女和丈夫/妻子等,再加上赴泰进行贸易投资的外籍人士均拥有相对领域的知识和经验,可以为泰国创造就业岗位、创造收入作出贡献,进而推动泰国经济发展。因此,这对于想赴泰生活的人来说无不是大大的福音赴泰生活的群的体扩大,就意味着住房需求的剧增,外来的外国人群自带高消费水准,也为泰国未来的房产市场奠定了基础。

回顾:泰国房地产10年“巨变”

以泰国房产为例。泰国房地产经历了将近十年的发展,算是东南亚国家房地产的先行者了,但也让不少投资者开始疑惑,是否泰国房地产也会出现泡沫?资金是否需要转向才能更保值和获得升值的空间?我们暂且不来下这个定律,先来回顾一下泰国房地产过去十年所走过的发展路程。

2、政策影响

偶然一次,在泰国机场曾经遇到过一位一起办理入境签证的在泰国工作的同胞,她说,泰国5年前来是这样,5年后来还是这样……或许在她的眼里,看惯了国内日新月异的变化,泰国的发展进度确实显得有点“慢”。然而若把时间跨度拉长一些,回顾一下泰国的10年发展,也就不难发现,十年弹指一挥间,泰国房地产目前已经不再是昔日的水平。

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一带一路的中泰铁路建设和东部经济走廊EEC对接起来后,泰国的房价与经济走势便以良好的势头不断上涨。海外投资客以及中国大型企业同时看好这里,纷纷进行大额投资,之后也将会有越来越多的大型企业,例如阿里巴巴,京东,腾讯,华为,中信证券等等入驻泰国。

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回顾:泰国房地产10年“巨变”

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泰国十年公寓价格走势,数据来源:CEIC

在泰国机场曾经遇到过一位一起办理入境签证的在泰国工作的同胞,她说,泰国5年前来是这样,5年后来还是这样……或许在她的眼里,看惯了国内日新月异的变化,泰国的发展进度确实显得有点“慢”。然而若把时间跨度拉长一些,回顾一下泰国的10年发展,也就不难发现,十年弹指一挥间,泰国房地产目前已经不再是昔日的水平。

EEC项目的落地,不仅会为周边城市带来实际的经济效应,还为泰国长远发展注入活力。对于有意海外房产投资的国人而言,泰国房产已成为境外置业投资的热门选择。

从2009年到2018年,泰国的房地产指标一直呈向上趋势,泰国首都曼谷的房价经过了十年的发展,目前也已经处在一个较高的水平,部分重点区域的价格甚至直逼国内一、二线城市。

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3、基础设施继续完善

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泰国十年公寓价格走势,数据来源:CEIC

即使轨道交通今年没有新的线路开通,但是曼谷的基础设施建设,也将在今年继续推进。黄色,粉色和橙色轨道交通线路的工作仍在继续,本月棕色线路轨道交通项目现已经获得政府的批准。

泰国公寓每平米均价,数据来源:莱坊

从2009年到2018年,泰国的房地产指标一直呈向上趋势,泰国首都曼谷的房价经过了十年的发展,目前也已经处在一个较高的水平,部分重点区域的价格甚至直逼国内一、二线城市。

与此同时,政府还批准了用于机场铁路线延长线的土地用途,最终将曼谷的廊曼国际机场和素万那普国际机场与芭堤雅的乌塔保国际机场机场连接起来。

虽说是土地私有制,但泰国的土地开发和住宅的建筑许可审批也在逐年加快。

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泰国公寓每平米均价

CBRE泰国研究与咨询部门负责人JamesPitchon 表示,“展望未来,2019年将不会有新的轨道线路开通,但物业所有者和投资者将期待2020年的MRT蓝线扩建,SRT浅红线和SRT暗红线,以及BTS Green Line Mor Chit -Khu Khot扩建计划全部完工。“

泰国10年建筑许可审批情况,数据来源:CEIC

虽说是土地私有制,但泰国的土地开发和住宅的建筑许可审批也在逐年加快。

4、土地缺失

为什么泰国的房地产市场能如此火热,在东南亚投资风行的当下,能如此受到市场的欢迎和追捧。从泰国的国民经济增长中其实也不难看出端倪。

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房价的源头是土地供应,数据显示,曼谷新楼盘开发在2016年达到顶峰后就逐渐减少,市中心和城郊的新盘数量下降明显。主要是由于开发土地少,土地资源稀缺。

国民生产总值稳中带涨,经济拉动内需

泰国10年建筑许可审批情况

在一个开发强度高、可开发土地量却相对较少的地区,想要充足的土地供应几乎是不可能的。那么在物以稀为贵的前提下,土地供应的紧张必然会导致土地价格的上涨。

众所周知,泰国是一个佛教国家,主要产业是轻工业、制造业、进出口贸易和旅游产业等,拥有东南亚国家中最多的旅游资源。泰国的政策在过去十年中也一直处于较为平稳的状态,没有过分大起大落的政治波动,这是一个国家的经济可以稳步增长最大的保障和先决条件。

为什么泰国的房地产市场能如此火热,在东南亚投资风行的当下,能如此受到市场的欢迎和追捧。从泰国的国民经济增长中其实也不难看出端倪。

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根据泰国统计局下属的房地产信息数据显示,大曼谷地区的地价在2018年的4-6月平均上涨32.2%,这是曼谷有史以来的新高。

泰国十年GDP稳步增长

国民生产总值稳中带涨,经济拉动内需

除了土地稀缺之外,泰国有些区域的土地是不能随便开发的,就算是拆迁重建也要经过100%的居民同意才可以,土地资源的稀缺加上重建的困难,使得泰国房产越来越吃香。

虽然从曲线图上看不出太大的上升弧度,但十年来却十分稳健,尤其是在刚刚过去的2018年,泰国的国民经济生产总值达到了5000亿美元的高度,排在世界第26位,成绩喜人。

众所周知,泰国是一个佛教国家,主要产业是轻工业、制造业、进出口贸易和旅游产业等,拥有东南亚国家中最多的旅游资源。泰国的政策在过去十年中也一直处于较为平稳的状态,没有过分大起大落的政治波动,这是一个国家的经济可以稳步增长最大的保障和先决条件。

5、公寓供应量将减少

一个国家的GDP指数代表这这个国家的经济实力,在东南亚GDP排名中,泰国虽说不是最领先的,但一直处于中上水平,远超目前势头正旺的东南亚其他国家不说,也与我们所熟悉的英美法德等欧美资本主义经济大国相距不远,由此可见其经济实力不容小觑。

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在市场条件下,任何商品都是由供需影响其价格的,房价也不例外。由于曼谷地价上涨,以及曼谷市中心空置的土地越来越少,曼谷的新屋开工数也逐渐开始减少。

世界旅游指数统计也显示,仅2018年赴泰旅游的境外人次就达到了3800万,创下历史新高。这也从另一个方面再次证明了,泰国在世界范围内被人们所认知和认可的程度是非常高的。泰国本地人口稳中有升,虽说它不是一个移民国家,但近几年想要申请泰国长久居住签证的外国人数也在日益增长,优越的地理位置,得天独厚的自然资源,人口的密集流动带来的是直接的经济需求,也推动了泰国包括市政、交通、教育、乃至房地产的快速发展。投资前景自然也就十分可观了。

泰国十年GDP稳步增长

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虽然从曲线图上看不出太大的上升弧度,但十年来却十分稳健,尤其是在刚刚过去的2018年,泰国的国民经济生产总值达到了5000亿美元的高度,排在世界第26位,成绩喜人。

房地产咨询公司Nexus表示,2019年在曼谷地区推出的新公寓供应量将减少13%,至5.3万套,与过去五年的市场平均水平持平。

泰国旅游业一直是主要经济产业

一个国家的GDP指数代表这这个国家的经济实力,在东南亚GDP排名中,泰国虽说不是最领先的,但一直处于中上水平,远超目前势头正旺的东南亚其他国家不说,也与我们所熟悉的英美法德等欧美资本主义经济大国相距不远,由此可见其经济实力不容小觑。

虽说新屋开工数减少了,但是购房者对新房的需求仍然“饥渴”,所以说曼谷房市的“一房难求”并不是危言耸听。新屋开工的减少,已经让曼谷房市进入了“买方市场”,曼谷房产的价值在未来的两三年内想必也将持续升值。

泰铢坚挺傲视东南亚 资产保值含金量高

世界旅游指数统计也显示,仅2018年赴泰旅游的境外人次就达到了3800万,创下历史新高。这也从另一个方面再次证明了,泰国在世界范围内被人们所认知和认可的程度是非常高的。泰国本地人口稳中有升,虽说它不是一个移民国家,但近几年想要申请泰国长久居住签证的外国人数也在日益增长,优越的地理位置,得天独厚的自然资源,人口的密集流动带来的是直接的经济需求,也推动了泰国包括市政、交通、教育、乃至房地产的快速发展。投资前景自然也就十分可观了。

6、泰国将成为汇率避风港

泰国的货币——泰铢在国际新兴市场币种中的表现也非常不俗。2018年,就在美联储加息和量宽政策退场启动后,阿根廷、土耳其、巴西等国货币纷纷扛不住而出现贬值,但泰铢的表现却十分“淡定”。2019年新兴市场货币迎来强势大反弹,MSCI新兴市场货币指数触及7个月新高。泰铢、印尼卢比、墨西哥比索等种新兴市场货币领涨,年内分别涨4.2%、3.0%、3.0%。其中泰铢表现坚挺强劲,傲视其他新兴市场币种,成为投资者们关注的保值货币之一。

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在过去的5年里,美元对新加坡元升值了8%,兑越南币升值了10%,兑欧元升值了20%,对人民币升值了13%,对马来西亚林吉特升值了26%,对英镑升值了30%。而同一时期,美元对泰铢只贬值了1.5%。

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泰国旅游业一直是主要经济产业

泰铢对大多数区域货币表现异常强劲而且呈现持续趋势,在经济增长的支持下,预计泰铢将成为未来几年强势货币之一。

泰国最大银行“盘古银行”

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其实,泰铢的强劲势头在2018年初就初露头角,2018年1月4日,泰铢兑美元汇率为32.24泰铢兑1美元,是自2014年10月以来38个月的最高值,被评为“表现最好的亚洲货币之一”。而且在2018年第三季度许多新兴市场货币都陷入困境时,泰铢却出现升息前景,季度内汇率近上涨2%,2018年9月28日上午 11 时许,泰铢兑美元汇率为32.367泰铢兑1美元,成为了彭博追踪的 12 种主要亚洲货币中表现最佳的。泰铢也是全球货币中升值率最高的,遥遥领先其他小众货币。

泰铢坚挺傲视东南亚 资产保值含金量高

对于一些外国投资者来说,购买房产也是对冲通胀和汇率波动的一种手段。过去五年,马来西亚和英国的买家通过购买曼谷房产获益,不仅房产升值,还获得了汇率差价的收益

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泰国的货币——泰铢在国际新兴市场币种中的表现也非常不俗。2018年,就在美联储加息和量宽政策退场启动后,阿根廷、土耳其、巴西等国货币纷纷扛不住而出现贬值,但泰铢的表现却十分“淡定”。2019年新兴市场货币迎来强势大反弹,MSCI新兴市场货币指数触及7个月新高。泰铢、印尼卢比、墨西哥比索等种新兴市场货币领涨,年内分别涨4.2%、3.0%、3.0%。其中泰铢表现坚挺强劲,傲视其他新兴市场币种,成为投资者们关注的保值货币之一。

2014年以来,泰国建筑业GDP一路从550亿泰铢升至770亿,高速发展的建筑业房地产发展打下坚实基础,是泰国房地产业成为继旅游业后又一强力经济支柱。

泰铢汇率的走强和泰国自身经济的稳定都是吸引投资者进入泰国的重要原因,经济发展总会体现在房地产市场,购置房产是一种稳健的投资方式,而很多人把泰国房产作为资产的避风港,这也使得泰国房地产市场不断走高。

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泰国最大银行“盘古银行”

泰国的外国货币兑换点

其实,泰铢的强劲势头在2018年初就初露头角,2018年1月4日,泰铢兑美元汇率为32.24泰铢兑1美元,是自2014年10月以来38个月的最高值,被评为“表现最好的亚洲货币之一”。而且在2018年第三季度许多新兴市场货币都陷入困境时,泰铢却出现升息前景,季度内汇率近上涨2%,2018年9月28日上午 11 时许,泰铢兑美元汇率为32.367泰铢兑1美元,成为了彭博追踪的 12 种主要亚洲货币中表现最佳的。泰铢也是全球货币中升值率最高的,遥遥领先其他小众货币。

“虚高”、“先兆”EEC经济特区持续带热投资

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2018年底高德推出的泰国房地产数据报告中显示,18年曼谷公寓市场供应量创下历史新高,是10年来新项目推出数量最多的一年,新增供应量约为65,000个单位,同比增长11%。从2009年到2018年,曼谷累积的公寓供应量约为50万套。

泰铢汇率的走强和泰国自身经济的稳定都是吸引投资者进入泰国的重要原因,经济发展总会体现在房地产市场,购置房产是一种稳健的投资方式,而很多人把泰国房产作为资产的避风港,这也使得泰国房地产市场不断走高。

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泰国公寓2018年供应量,数据来源:莱坊

泰国的外国货币兑换点

由此可见,公寓的市场需求在与日俱增。然而,但由于国情不同,曼谷的城市规划不是很平均,老中心区商业、交通等生活配套集中,因此也成为了投资者们关注的热门区域,但这也导致了曼谷,乃至泰国区域发展的不平衡。若要在全国范围内实现相对平衡,泰国政府仍需要采取更有力的举措来分散人口和消费力。EEC东部经济特区就是泰国政府为促进长期经济发展而推出的又一大手笔计划。

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“虚高”还是“先兆” EEC经济特区持续带热投资

泰国东部经济走廊(Eastern Economic Corridor简称EEC),是指泰国在东部沿海的北柳府差春骚、春武里和罗勇三府设立经济区,通过大力发展基础设施及实行一系列投资优惠政策吸引新产业。泰国东部经济走廊发展计划会致力于将泰国东部打造为一个集海陆空三维交通系统为一体的国际交通要塞,以便国际货物运输和国际游客通行,并希望这个发展计划将能够与中国推出的“一带一路”倡议对接。

2018年底高德推出的泰国房地产数据报告中显示,18年曼谷公寓市场供应量创下历史新高,是10年来新项目推出数量最多的一年,新增供应量约为65,000个单位,同比增长11%。从2009年到2018年,曼谷累积的公寓供应量约为50万套。

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纵观东南亚国家的经济特区规划,其实泰国的经济特区发展是比较晚的,但动作却是最大的。泰国投资委针对东部经济特区内企业的待遇与优惠,不仅可以获得5年内减免企业所得税50%,期限还能长达15年,东部经济特区内的项目公司管理层、投资者、专家还可享受最高不超过17%的所得税税率。除此之外,泰国还为经济特区的建设打开“绿色通道”,加快首都曼谷的路网建设,多条轨道线将在未来5年内逐步开通运营,与此同时,对外的大型交通枢纽——中泰高铁一期建设也将在2022年开通,道路的贯通可以极大的缓解城市的拥堵,分流人群,从某方面而言,也为房地产开发创造了更广阔的发展空间。

泰国公寓2018年供应量

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由此可见,公寓的市场需求在与日俱增。然而,但由于国情不同,曼谷的城市规划不是很平均,老中心区商业、交通等生活配套集中,因此也成为了投资者们关注的热门区域,但这也导致了曼谷,乃至泰国区域发展的不平衡。若要在全国范围内实现相对平衡,泰国政府仍需要采取更有力的举措来分散人口和消费力。EEC东部经济特区就是泰国政府为促进长期经济发展而推出的又一大手笔计划。

中泰高铁曼谷车站工程进度

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据莱坊数据分析报导,从2018年的整体情况来看,发现郊区,尤其是沿着公共交通扩建的路线,都是开发商所关注的主要区域。 2018年开发商特别关注的位置包括:Sukhumvit路,从Asoke到onnut;沿着BTS线延伸的Phaholyothin路(Morchit到Khu Khot); Rama 9到Ratchadaphisek; Lat Phrao到Ramkhamhaeng;以及Charansanitwong到Petchkasem等。

泰国东部经济走廊(Eastern Economic Corridor简称EEC),是指泰国在东部沿海的北柳府差春骚、春武里和罗勇三府设立经济区,通过大力发展基础设施及实行一系列投资优惠政策吸引新产业。泰国东部经济走廊发展计划会致力于将泰国东部打造为一个集海陆空三维交通系统为一体的国际交通要塞,以便国际货物运输和国际游客通行,并希望这个发展计划将能够与中国推出的“一带一路”倡议对接。

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住房需求方面,莱坊数据显示:2018年全年曼谷新项目的平均占用率约为55%,CBD和周边CBD区域的公寓销售情况特别好; 占用率分别为51%和64%左右。与此同时,新郊区公寓的销售率约为50%。由此也可以看出,居住者对于新项目的需求已经逐渐从中心向郊区转移,这对于投资者而言其实是一个不错的信息。跟着需求方向走,目前的郊区物业能更具备升值潜力。

纵观东南亚国家的经济特区规划,其实泰国的经济特区发展是比较晚的,但动作却是最大的。泰国投资委针对东部经济特区内企业的待遇与优惠,不仅可以获得5年内减免企业所得税50%,期限还能长达15年,东部经济特区内的项目公司管理层、投资者、专家还可享受最高不超过17%的所得税税率。除此之外,泰国还为经济特区的建设打开“绿色通道”,加快首都曼谷的路网建设,多条轨道线将在未来5年内逐步开通运营,与此同时,对外的大型交通枢纽——中泰高铁一期建设也将在2022年开通,道路的贯通可以极大的缓解城市的拥堵,分流人群,从某方面而言,也为房地产开发创造了更广阔的发展空间。

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在泰国工作和生活的外国人占比

中泰高铁曼谷车站工程进度

小结:经济的稳定增长、货币保值加上政府对于长期经济发展的计划,三个方面都无不预示着泰国地产稳增不降的事实。再回归到我们一开始所探讨的问题,大概可以借用经济学家Dambisa Moyo的一句话来总结:种一棵树最好的时间是十年前,其次是现在!如果你错过了十年前泰国房产投资的“开门红”,那么现在就不要再错过泰国明日的“腾飞”了。

据莱坊数据分析报导,从2018年的整体情况来看,发现郊区,尤其是沿着公共交通扩建的路线,都是开发商所关注的主要区域。 2018年开发商特别关注的位置包括:Sukhumvit路,从Asoke到onnut;沿着BTS线延伸的Phaholyothin路(Morchit到Khu Khot); Rama 9到Ratchadaphisek; Lat Phrao到Ramkhamhaeng;以及Charansanitwong到Petchkasem等。

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住房需求方面,莱坊数据显示:2018年全年曼谷新项目的平均占用率约为55%,CBD和周边CBD区域的公寓销售情况特别好; 占用率分别为51%和64%左右。与此同时,新郊区公寓的销售率约为50%。由此也可以看出,居住者对于新项目的需求已经逐渐从中心向郊区转移,这对于投资者而言其实是一个不错的信息。跟着需求方向走,目前的郊区物业能更具备升值潜力。

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在泰国工作和生活的外国人占比

小结:

经济的稳定增长、货币保值加上政府对于长期经济发展的计划,三个方面都无不预示着泰国地产稳增不降的事实。再回归到我们一开始所探讨的问题,大概可以借用经济学家Dambisa Moyo的一句话来总结:种一棵树最好的时间是十年前,其次是现在!如果你错过了十年前泰国房产投资的“开门红”,那么现在就不要再错过泰国明日的“腾飞”了。

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